Cession d’un contrat de VEFA : quel est le rôle du notaire ?

Vous souhaitez céder votre contrat de VEFA ou en reprendre un ? Vous vous interrogez sans doute sur le rôle du notaire dans cette transaction.

La cession porte à la fois sur des droits immobiliers déjà acquis par le vendeur et sur un contrat dont l’exécution se poursuit jusqu’à la livraison. Des appels de fonds restent à payer, des garanties accompagnent la construction et le promoteur reste présent dans l’opération. Vérification du contrat, contrôle du dossier, rédaction des actes : voici le travail du notaire.

Vérifier que le contrat peut être cédé

Tout commence par la lecture du contrat de VEFA du vendeur. Certains contrats permettent la cession librement ; d'autres imposent l'accord écrit et préalable du promoteur tant que le bien n'est pas livré et le prix intégralement payé.

Le notaire identifie la règle applicable et veille à ce que l'accord soit obtenu avant la signature, parfois dès la promesse. Dans les dossiers que nous accompagnons, les refus sont rares et tiennent moins au principe qu'au calendrier : un promoteur peut s'opposer à une cession trop proche de la livraison, quand les convocations sont déjà parties. Et quand le promoteur tarde simplement à répondre, le notaire sait passer par le notaire programme, qui a un accès direct à son client.

Reconstituer l'historique du dossier

Pour céder un contrat, il faut savoir exactement où il en est. Le notaire se rapproche du notaire programme, celui qui a reçu toutes les VEFA de l'opération et détient l'intégralité du dossier : le contrat de VEFA d'origine, le règlement de copropriété, la notice descriptive et les plans.

Il obtient ensuite un décompte à jour auprès du promoteur et vérifie les appels de fonds déjà réglés par le vendeur. Au terme de ce travail, trois montants sont parfaitement identifiés : ce que le vendeur a déjà payé, ce que l'acquéreur lui versera, et ce que l'acquéreur devra encore régler au promoteur jusqu'à la livraison.

Contrôler le dossier de construction

C'est une mission parmi d'autres, mais elle protège directement l'acquéreur. Le notaire contrôle les autorisations d’urbanisme de l’opération et la garantie financière d’achèvement, y compris le paiement des primes qui la maintiennent en vigueur. Il vérifie également les assurances du chantier et la situation du vendeur.

Si le syndic est déjà constitué, il contrôle l’existence d’éventuelles dettes de copropriété. Les reports de livraison notifiés par le promoteur sont également documentés dans l’acte.

L’acquéreur signe ainsi avec un niveau d’information au moins équivalent à celui d’un acquéreur en VEFA directe, l’historique du chantier en plus.

Rédiger la promesse, puis l'acte de cession

Le notaire rédige les deux actes du dossier. La promesse d'abord, qui fixe le prix, le financement, les conditions à remplir et le sort d'un appel de fonds qui tomberait avant la signature définitive : il reste à la charge du vendeur, et les comptes se réajustent d'autant.

L'acte de cession ensuite, où l'acquéreur se substitue au vendeur et reprend ses obligations envers le promoteur, pour ce qu'il reste à exécuter. Le notaire y ventile le prix entre le rachat du contrat et les sommes restant dues au promoteur, une répartition qui commande les droits payés par l'acquéreur et qu'il peut être amené à valider directement auprès du service de la publicité foncière. Le jour de la signature, chacun sait précisément ce qu'il reçoit, ce qu'il paie et ce qu'il s'engage à respecter.

Traiter le prêt et les fiscalités

Reste le prêt du vendeur. Le notaire interroge la banque, chiffre le capital à solder le jour de la cession, traite la garantie prise lors du financement et calcule le montant qui reviendra réellement au vendeur.

Il passe aussi les fiscalités en revue : la plus-value du vendeur et ses obligations déclaratives, et le cas échéant la TVA réduite à 5,5 %, pour vérifier si le vendeur peut être exonéré du complément de TVA et si l'acquéreur peut à son tour bénéficier du taux réduit sur les appels de fonds postérieurs à la vente. Des questions traitées au cas par cas, à partir du contrat et de la situation de chacun.

Composer la bonne équipe notariale

Plusieurs études notariales peuvent être impliquées dans une cession de contrat de VEFA : le notaire du promoteur, une étude pour le vendeur, parfois une étude pour l'acquéreur.

Réunir les bonnes, c'est souvent ce qui fait la fluidité du dossier. Un rédacteur qui a déjà pratiqué cet acte atypique, le notaire programme dans la boucle dès le départ : le dossier avance. Nous appelons cela l'ingénierie notariale, et c'est nous qui la mettons en place.

Vous envisagez de revendre votre logement neuf avant sa livraison ?

Avant de le mettre en vente, demandez à votre notaire de vérifier si votre contrat de VEFA peut être cédé et à quelles conditions.Une fois ce point confirmé, nous pouvons étudier gratuitement le prix et la faisabilité commerciale de votre projet.