Questions fréquentes sur la cession de VEFA

Oui. Une fois votre acte de vente signé chez le notaire, vous pouvez céder les droits que vous tenez de votre contrat de VEFA, à tout stade du chantier, et lancer la commercialisation dès aujourd’hui.

L’accord n’est pas toujours exigé par votre acte, mais le promoteur doit être associé à l’opération pour le transfert du dossier, des appels de fonds et de la livraison. Un refus de principe est rare dès lors que le paiement est sécurisé ; le seul vrai frein observé est une livraison imminente, où il demande un décalage de quelques semaines. Nous vérifions vos clauses dès l’étude de cession.

Ce n’est pas une cession mais une substitution, et c’est plus simple : quelqu’un reprend votre réservation, le promoteur établit un nouveau contrat et vous récupérez votre dépôt de garantie. Nous accompagnons aussi cette situation, selon les dispositions du contrat et l’accord du promoteur.

En six étapes : l’étude de cession, le mandat, la commercialisation, la qualification des acquéreurs et la négociation, la promesse avec l’accord du promoteur, puis la signature chez le notaire. Nous les détaillons une à une, avec les délais et les cas particuliers, sur la page Céder un contrat de VEFA.

La durée de commercialisation dépend du bien et de son marché, personne ne peut vous la garantir. Une fois l’acquéreur trouvé, comptez trois à quatre mois jusqu’à la signature s’il finance à crédit, autour de deux mois s’il paie comptant.

Pas forcément. Le résultat dépend du prix auquel vous avez acheté, du marché autour du programme, des lots encore proposés par le promoteur et des éventuelles clauses encadrant le prix. L’étude établit un prix de commercialisation réaliste et mesure l’impact financier avant que vous vous engagiez.

Les frais d’acquisition sont supportés par l’acquéreur. De votre côté : nos honoraires, dus uniquement si la cession aboutit ; une indemnité de remboursement anticipé si vous soldez un crédit ; d’éventuels frais d’actes ; l’état daté dès lors qu’une copropriété est constituée, ce qui peut précéder la livraison de votre lot ; et les diagnostics si la vente intervient après la livraison.

Le prix de vente, moins le solde que l’acquéreur règle directement au promoteur, moins nos honoraires, moins deux retenues possibles : le solde d’éventuels contrats de travaux modificatifs (TMA), que le promoteur demande le plus souvent de solder le jour de la vente, et d’éventuelles sommes dues à la copropriété, charges impayées ou avances appelées, une copropriété pouvant exister avant même la livraison de votre lot. Le décompte exact est établi chez le notaire, l’état daté à l’appui.

C’est le cas de la plupart des vendeurs. Le prêt est soldé à la signature, avec les indemnités de remboursement anticipé éventuelles. Nous en tenons compte dans l’étude.

Revendre avant le terme de votre engagement de résidence principale, qui court pendant 10 ans, peut entraîner un complément de TVA à reverser. Des exonérations existent, notamment pour les accidents de la vie, mais elles sont mal documentées en ligne. Nous faisons le point sur votre situation dès l’étude, avant tout engagement.

Pas nécessairement. Attendre facilite les visites, mais change aussi le marché auquel votre bien est comparé, les frais supportés par l’acquéreur et les coûts que vous assumez dans l’intervalle (assurance, charges, diagnostics). L’étude compare les deux scénarios et vous recommande de vendre maintenant ou d’attendre.

Oui, avec le même mandat. La vente se poursuit et devient une vente classique, avec visites du logement, négociation et transaction, que nous menons jusqu’à la signature. Pouvoir faire visiter débloque d’ailleurs parfois des ventes. Prévoyez simplement les frais d’un bien livré : assurance propriétaire non occupant, charges de copropriété, diagnostics et état daté.

Trois possibilités. Quand le promoteur organise une visite de cloisons ou de pré-livraison, nous lui demandons l’autorisation d’y participer, et le futur acquéreur peut y prendre part. Nous pouvons aussi lui demander une visite exceptionnelle, envisageable en général à partir de la pose des cloisons, autour de six mois avant la livraison. Et à tout moment, nous organisons des rendez-vous sur site : nous accueillons les acquéreurs devant la résidence pour parler de l’emplacement, du quartier et du bâtiment dès qu’il commence à se voir. À défaut, la vente se fait sur plan, ce qui reste courant.

À la signature définitive chez le notaire, et uniquement si la cession aboutit. Le barème complet est sur la page tarifs.

Vous rachetez au vendeur les droits qu’il tient de son contrat : vous prenez sa place auprès du promoteur et devenez son client et interlocuteur. C’est vous qui réglez les appels de fonds restants, qui êtes convoqué aux visites de chantier et à la remise des clés, avec les garanties attachées au logement neuf.

En théorie, le prix se répartit entre deux régimes : le solde restant dû au promoteur, encore soumis à TVA, et le rachat des droits du vendeur, soumis aux droits d’enregistrement, ce qui situe vos frais entre ceux du neuf et ceux de l’ancien selon l’avancement des appels de fonds. En pratique, cette ventilation reste soumise à l’accord des notaires et du service de publicité foncière qui reçoit l’acte, et certains la refusent : prévoyez au plus les frais de l’ancien. Nous faisons chiffrer le cas précis du bien qui vous intéresse avant votre offre.

Non. Nos honoraires sont à la charge du vendeur, et le prix affiché sur l’annonce les comprend déjà.

Oui. Le prix affiché est le prix global du logement. Il se répartit simplement entre deux destinataires : le vendeur, pour le rachat de ses droits, et le promoteur, pour le solde des appels de fonds à venir, que vous réglez au fil du chantier après la signature. Ce solde ne s’ajoute donc pas au prix affiché, il en fait partie.

Oui. Le prêt est celui d’un achat en état futur d’achèvement : la banque débloque d’abord la somme versée au vendeur à la signature, puis les appels de fonds restants au fil du chantier, avec en général un différé partiel ou total pendant la construction. Ce montage appliqué à une reprise est simplement moins courant pour les conseillers et les courtiers : nous leur expliquons l’opération et fournissons les pièces jusqu’à l’édition de l’offre.

Dans l’immense majorité des dossiers de cession que nous avons accompagnés, Action Logement a refusé le financement. Dès que l’achat ne passe plus par un contrat de réservation signé directement avec le promoteur, l’organisme classe l’opération comme de l’ancien, et il n’a pas à motiver ses refus. Le PTZ, lui, reste accessible : voyez la question suivante.

Oui, si vous en êtes le premier occupant. Pour le PTZ, le logement est alors considéré comme neuf. C’est le cas d’une reprise avant la livraison, et c’est encore le cas d’un bien livré mais jamais habité, comme certains de nos biens vendus après la remise des clés. Les conditions du prêt s’appliquent ensuite normalement : primo-accession, plafonds de ressources et occupation en résidence principale. Nous faisons valider votre éligibilité par la banque avant le montage du financement.

Les appels de fonds restants, selon l’échéancier du programme, jusqu’au solde à la remise des clés. Leur montant dépend de l’avancement du chantier au moment de la reprise ; il figure dans le dossier que nous vous remettons avec l’annonce.

Selon l’avancement du chantier et l’accord du promoteur. Quand une visite de cloisons ou de pré-livraison est organisée, vous pouvez y participer avec nous s’il l’autorise ; une visite exceptionnelle peut parfois être obtenue à partir de la pose des cloisons, et nous proposons aussi des rendez-vous devant la résidence pour découvrir l’emplacement et le quartier. À défaut, vous vous décidez sur dossier : plan du logement, notice descriptive et les photos que nous avons pu prendre.

Oui, dans les limites du calendrier du chantier. Être cessionnaire ne change rien par rapport au premier acquéreur : si le promoteur accepte encore les travaux modificatifs acquéreur (TMA), vous pouvez en demander, sous réserve de leur faisabilité technique, que valide le maître d’œuvre. Et assez tôt dans la construction, vous pouvez encore arrêter les finitions et les coloris sur la fiche de choix. Nous interrogeons le promoteur pour le bien qui vous intéresse.